Publicerad

Svenska skatteregler för din bostad i Spanien

Svenska skatteregler för din bostad i Spanien när du fortfarande är skriven i Sverige och inte är resident i Spanien

Den normala gången för en svensk som flyttar till Spanien är att först åker man på semester ett par veckor. Sedan upprepar man detta under ett antal gånger tills man blir så förälskad i landet att man köper en fritidsbostad, men har fortfarande kvar sitt huvudsäte i Sverige. Sista steget är att man beslutar att flytta ut från Sverige, både fysiskt och skattemässigt och blir mantalsskriven och fast boende i Spanien. Vad får då dessa olika steg för skattemässiga konsekvenser i Sverige? I den här artikeln tar jag upp skattereglerna för en svensk som köper en fritidsbostad i Spanien och fortfarande är skattemässigt bosatt i Sverige. Denna situation är ganska vanlig för svenskarna i Spanien. Man bor i sitt hus på Costa del Sol under delar av året men har inte skrivit ut sig ur Sverige. En i Sverige bosatt person som äger en spansk fritidsbostad drabbas av två svenska skatter. Den ena skatten avser uthyrning och den andra avser försäljning.

Skatt på hyresintäkter

Detta gäller även om man inte hyr ut sin lägenhet eller villa. Man blir ändå betraktad av den spanska skattemyndigheten som om man i verkligheten uppburit hyresersättning i kontant form även om den aldrig varit uthyrd och aldrig har givit någon intäkt. Detta förmånsvärde är två procent av fastighetens taxerings värde, på spanska valor catastral. I Spanien förväntas man kvartalsvis deklarera sina hyresintäkter på skattemyndighetens blankett 210. I korthet innebär de svenska skattereglerna att hyresintäkten i Spanien tas upp som inkomst och sedan görs bara schablonmässiga avdrag för kostnaderna. Av hyresinkomsten är de första 40 000 kronorna fria från skatt. Om hyresinkomsten är högre än 40 000 kronor beskattas hyresintäkten med ett avdrag på 20 procent. Eftersom även Spanien anser att inkomsten ska deklareras där, så har Spanien förtur till beskattningen eftersom bostaden är belägen i Spanien. Den spanska skatt som du har betalat har du tillgodo i den svenska deklarationen.

Kapitalvinstskatt vid försäljning

Den dag du säljer din spanska bostad vill även svenska staten ha en kapitalvinstdeklaration (tidigare benämnd reavinstdeklaration) där du deklarerar den vinst eller förlust du har gjort. En vinst beskattas med 22 procent i Sverige. På den vinst som uppstår har säljaren tre månader på sig att betala kapitalvinstskatten på 19 procent till den spanska skattemyndigheten. Den som köper fastighet är enligt lag skyldig att betala tre procent av köpeskillingen till skattemyndigheten som ett förskott på en eventuell reavinst, varför säljaren endast får ut 97 procent av köpesumman. De tre procent som köparen har betalat direkt till skattemyndigheten har säljaren självfallet tillgodo i sin korrekta kapitalvinstdeklaration. Eftersom bostaden är belägen i Spanien har Spanien förtur till beskattningen. Den i Spanien erlagda skatten har du tillgodo i Sverige. Så i praktiken kan den svenska skatten uppgå till mellanskillnaden mellan 22 och 19 procent, alltså med tre procent.

Publicerad

Redovisa dina tillgångar utanför Spanien i Modelo 720

2012 introducerades den omdebatterade ”Modelo 720” som innebär att personer som är folkbokförda i Spanien måste lämna en informativ deklaration över sina tillgångar i andra länder (som överstiger ett visst belopp). Syftet med deklarationen är att den spanska skattemyndigheten vill hålla sig informerade om dessa tillgångar och motverka skattebrott. Det tas alltså inte ut någon skatt på tillgångarna.

Deklarationen skall lämnas både av spanjorer och utlänningar som är folkbokförda i Spanien, och om man inte lämnar in uppgifterna medför det oerhört höga böter. Sista datum för att lämna denna deklaration är den 31 mars och deklarationsperioden öppnar den 1 januari.

Publicerad

Du kan få uppskov med att betala din reavinst i Sverige när du köper en bostad i Spanien

Från och med 1 februari 2007 går det att få uppskov på reavinstskatten vid fastighetsförsäljning även om ersättningsbostaden ligger i annat EU-/EES-land än Sverige. Detta är naturligtvis oerhört intressant för svenskar som kommer att köpa i Spanien. Vid försäljning av din svenska fastighet inför en utflyttning tillåts alltså uppskov på precis samma sätt som gäller inom Sverige. Maximalt uppskovsbelopp har tidigare varit 1,45 mkr men vid försäljning av fastighet under perioden 21 juni 2016 till den 30 juni 2020 är beloppet obegränsat. Den årliga räntan på uppskovet är 0,5 %.

Vad krävs för att detta skall gälla?

  • Bostaden skall ha varit privatbostad
  • Kapitalvinsten skall vara minst 50.000 kronor (per delägare)
  • Du skall ha bott i bostaden antingen minst ett år omedelbart före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren
  • Din nya bostad skall vara ett småhus, en bostadsrätt eller en ägarlägenhet
  • Det nya objektet skall ha köpts tidigast året före försäljningen eller köpas senast den 31/12 året efter försäljningen
Publicerad

Hur beskattas en uthyrd lägenhet? 

Om man som fastighetsägarn har sin hemvist i Spanien, ska hela hyresbeloppet räknas som inkomst men från denna får man göra vissa avdrag. Hur mycket skatten blir i procent beror på hyrans storlek samt hyresvärdens övriga inkomster. Om fastighetsägaren däremot inte har sin hemvist i Spanien, ska även i detta fall hela hyresbeloppet räknas som inkomst av uthyrningen, men inga avdrag får göras. Skatten på det beloppet blir alltid 19 procent.

Vilka kostnader är då avdragsgilla?

Alla kostnader i samband med uthyrning är avdragsgilla. Det kan handla om förmedlingsarvoden, städkostnader, el- och vattenförbrukning, reparationer, försäkringar, IBI-avgifter, sophämtning, räntor etcetera. Kostnaden måste stå i ett rimligt förhållande till hyresinkomsten.

Är alla inkomster skattepliktiga?

Ja, i princip är alla inkomster skattepliktiga men det finns undantag. Om du hyr ut din bostad för långtidsboende (dvs. minst ett år) behöver endast 40 procent av intäkten deklareras. Även om beloppet per vecka blir lägre vid långtidsuthyrning kan effekten efter skatt bli bättre. Om du hyr ut på lång tid till någon som inte fyllt 30 år är uthyrningen skattefri.

Publicerad

Svenska skatteregler när du äger en fritidsbostad i Spanien och fortfarande är skattemässigt bosatt i Sverige?

Denna situation är ganska vanlig för svenskarna i Spanien. Man bor i sitt hus på Costa del Sol under delar av året men har inte skrivit ut sig ur Sverige. Har man av Skatteverket ansetts bosatt i Sverige trots flytten till Spanien, är man oinskränkt skattskyldig i Sverige och ska taxeras i hemortskommunen för all inkomst. Har man erhållit inkomster från anställning i Spanien är de ofta skattefria enligt den så kallade sexmånadersregeln.

Självdeklaration ska alltid lämnas i Sverige. En i Sverige bosatt person som äger en spansk fritidsbostad drabbas av två svenska skatter. Den ena skatten avser uthyrning och den andra avser försäljning. Uthyrningen ska deklareras i din svenska deklaration i ruta 7.3. Det finns en hjälpblankett att använda för att underlätta ifyllandet.

I korthet innebär de svenska reglerna att hyresintäkten tas upp som inkomst och sedan görs bara schablonmässiga avdrag för kostnaderna. Av hyresinkomsten är de första 40 000 kronorna fria från skatt. Om hyresinkomsten är högre än 40 000 kronor beskattas hyresintäkten med ett avdrag på 20 procent.

Ett exempel för att underlätta är följande: Du har under året hyrt ut din spanska bostad för 90 000 kronor. Som kostnad mot denna inkomst får du göra avdrag med 40 000 kronor plus 20 procent av 90 000 kronor. Avdraget blir således 58 000 kronor och du får deklarera en svensk inkomst på 32 000 kronor, som beskattas i inkomst av kapital med en beskattning på 30 procent.

Men eftersom även Spanien anser att inkomsten ska deklareras där, så har Spanien förtur till beskattningen eftersom bostaden är belägen i Spanien. Den spanska skatt som du har betalat har du tillgodo i den svenska deklarationen. Den dag du säljer din spanska bostad vill även svenska staten ha en kapitalvinstdeklaration (tidigare benämnd reavinstdeklaration) där du deklarerar den vinst eller förlust du har gjort. Deklarationen redovisas på blankett K5. En vinst beskattas med 22 procent i Sverige.

Eftersom bostaden är belägen i Spanien har Spanien förtur till beskattningen. Den spanska skatten vid avyttring av en fastighet uppgår till 19 procent. Den i Spanien erlagda skatten har du tillgodo i Sverige. Så i praktiken kan den svenska skatten uppgå till mellanskillnaden mellan 22 och 19 procent, alltså med tre procent.