Publicerad

Coronarapport från Costa del Sol den 13 april 2020

Mäklarkontoren på Costa del Sol fortsätter att vara stängda!

Den 9 april röstade den spanska regeringen igenom förslaget att den hårda karantänen skulle förlängas till den 26 april. Vi var alla förberedda på detta. Igår, söndagen den 12 april, höll regeringschefen Pedro Sánchez ett direktsänt tal i spanska TVE och bekräftade detta och berättade samtidigt om vissa förändringar som sker i larmsituationen. För alla företagare på Costa del Sol var det extra spännande om Sánchez skulle upphäva de stängningsförbud som hade omfattat de flesta verksamheter på Costa del Sol. Hans beslut innebar förändringar för vissa branscher men för merparten av företagsverksamheten blev det inte något nytt. Tyvärr gällde det också mäklarbranschen som fortfarande måste hålla sina kontor stängda och under minst två veckor till arbeta hemifrån och ha kontakt med sina kunder via telefon och email. Andra branscher som fortfarande måste vara stängda är barer, restauranger, hotell och merparten av detaljhandeln. Emellertid är det mycket positivt för fastighetsbranschen att från idag kan hundratals nybyggnadsprojekt, som varit paralyserade sedan krisen startade, komma igång igen och färdigställa sina projekt. Där släpper regeringen på restriktionerna och det välkomnas av både köpare och mäklare.

Work hard and stay safe!

Publicerad

Hur kommer priserna på bostadsmarknaden att påverkas av Coronakrisen?

Ingen vet ännu vad svaret är. Man kan gå tillbaka till finanskrisen 2007 och jämföra med hur priserna under åren 2007 – 2015 då gick ner med mellan 30 – 50 % beroende på fastighetens belägenhet.

Nu, i samband med Coronakrisen, har universitetet i Malaga, i samarbete med Real Estate Business School, startat en undersökning om vad följderna av coronaviruset kommer att betyda för fastighetsbranschen i Spanien. Det är skrämmande siffror som dom har kommit fram till. Deras undersökning har visat att försäljningen av nyproduktion kommer att gå ner under 2020 med 46,8%, dvs. att den nästan halveras. Siffran för befintligt byggda bostäder kommer, enligt deras undersökning att minska med 37,4%, dvs. drygt en tredjedel av dagens försäljning.

I antalet sålda bostäder innebär det att försäljningen av nybyggd a bostäder går ner från 98.600 under förra året ner till 52.416 nya bostäder. Samma jämförelse för andrahandsbostäder räknar man med en försäljning i år på 273.908 bostäder jämfört med 437.833 under 2019. Om dessa siffror blir verklighet resulterar detta i en kraftig nedgång i priserna på fastighetsmarknaden på Costa del Sol. Man beräknar att priserna faller på nybyggnationer med 16,7% och på begagnade bostäder med 18,4% under 2020.

Dessa siffror, om dom kommer att bli verklighet, innebär att det återigen är ett utmärkt läge för svenskar att under 2020 investera i ett köp av en bostad på Costa del Sol.

Stay connected and be positive!

Publicerad

Renovera din spanska fastighet med ROT-bidrag

Reglerna för ROT är desamma som vid en svensk fastighetsaffär. Det spelar således ingen roll att fastigheten är belägen i Spanien. Men det gäller enbart för dem som inte är fast bosatta i Spanien, det vill säga icke-residenta i Spanien och skattskrivna i Sverige.

Generellt är det billigare att renovera i Spanien än i Sverige. Framför allt är arbetskostnaden betydligt lägre. Det handlar också om vilket material du använder. Trämaterial till exempel är dyrare i Spanien än i Sverige medan kakel- eller keramikplattor kan vara betydligt billigare i Spanien. En tumregel är att ett standardkök kan kosta 7–15 000 euro och för ett badrum bör du kalkylera 4–10 000 euro. Skillnaderna i priser är naturligtvis beroende på vilken kvalitet och vilket material du använder.

Om en modernisering respektive om- eller tillbyggnad av en fastighet kräver externa förändringar av exempelvis ytterväggar, installering eller byte av fönster eller dörrar, så måste man ansöka om byggnadstillstånd från kommunen där fastigheten är belägen. Detta tillstånd heter Licencia de Obra (byggnadstillstånd). Det finns två huvudsakliga typer av byggnadstillstånd i Spanien. Licencia de Obra Mayor (större byggnadstillstånd) behövs för att bygga ut huset eller ändra dess struktur och görs i samarbete med en arkitekt som utarbetar ett byggnadsprojekt. För mindre renoveringar ansöker man om Licencia de Obra Menor (mindre byggnadstillstånd). Det finns flera skandinaviska, varav en del svenska, företag som arbetar med renoveringar, ombyggnader och inredning. Du har kontaktuppgifterna till dessa företag i Adressregistret i slutet av min bok.

Publicerad

Mäklarens roll i fastighetsaffären

I Sverige är fastighetsmäklaryrket sedan 1984 ett av staten reglerat yrke och för att bli registrerad som fastighetsmäklare krävs en högskoleutbildning. I Spanien är titeln fastighetsmäklare inte skyddad, vilket innebär att i stort sett vem som helst utan erfarenhet och kunskap kan använda sig av den titeln. Det innebär att du bör vara ytterst försiktig med vem du väljer att kontakta för att köpa en bostad i Spanien.

Kontrollera att det finns ett registrerat spanskt aktiebolag bakom mäklaren och ta gärna in referenser från advokater, banker eller kunder som redan har köpt. Det kan vara en fördel att vända sig till en etablerad byrå som funnits länge på marknaden. 

Populariteten och den stora efterfrågan från svenska bostadsköpare i Spanien har gjort att det under många år har vuxit upp ett stort antal svenskägda mäklarföretag i landet. Framför allt utmed Medelhavskusten i områden som Costa Brava, Costa Blanca och Costa del Sol men även på Mallorca och Kanarieöarna. I dagsläget finns cirka 65 svenska mäklarfirmor i hela Spanien som arbetar mot den svenska marknaden: 35 på Costa del Sol, 20 på Costa Blanca och 10 fördelat på Costa Brava, Mallorca och Kanarieöarna. Så det är bara att välja och önska dig lycka till.

Du kommer att bli överraskad över att ett objekt kan ligga ute till försäljning hos flera mäklare vilket vi inte är vana vid från Sverige. De olika mäklarkontoren kan till och med ha olika priser. En stor skillnad är att ansvaret är mycket mer begränsat för en mäklare i Spanien jämfört med Sverige. Det är inte vanligt att den spanska mäklaren kontrollerar husets kvalité eller vilka befintliga lån som finns. Boendekalkyler upprättas normalt inte. I Spanien försöker i stället mäklaren sammanföra en säljare med en köpare och sedan får parternas respektive advokater kontrollera egendomen i samarbete med varandra. Detta gör att man som köpare alltid har behov av en advokat. 

Publicerad

Svenska skatteregler när du äger en fritidsbostad i Spanien och fortfarande är skattemässigt bosatt i Sverige?

Denna situation är ganska vanlig för svenskarna i Spanien. Man bor i sitt hus på Costa del Sol under delar av året men har inte skrivit ut sig ur Sverige. Har man av Skatteverket ansetts bosatt i Sverige trots flytten till Spanien, är man oinskränkt skattskyldig i Sverige och ska taxeras i hemortskommunen för all inkomst. Har man erhållit inkomster från anställning i Spanien är de ofta skattefria enligt den så kallade sexmånadersregeln.

Självdeklaration ska alltid lämnas i Sverige. En i Sverige bosatt person som äger en spansk fritidsbostad drabbas av två svenska skatter. Den ena skatten avser uthyrning och den andra avser försäljning. Uthyrningen ska deklareras i din svenska deklaration i ruta 7.3. Det finns en hjälpblankett att använda för att underlätta ifyllandet.

I korthet innebär de svenska reglerna att hyresintäkten tas upp som inkomst och sedan görs bara schablonmässiga avdrag för kostnaderna. Av hyresinkomsten är de första 40 000 kronorna fria från skatt. Om hyresinkomsten är högre än 40 000 kronor beskattas hyresintäkten med ett avdrag på 20 procent.

Ett exempel för att underlätta är följande: Du har under året hyrt ut din spanska bostad för 90 000 kronor. Som kostnad mot denna inkomst får du göra avdrag med 40 000 kronor plus 20 procent av 90 000 kronor. Avdraget blir således 58 000 kronor och du får deklarera en svensk inkomst på 32 000 kronor, som beskattas i inkomst av kapital med en beskattning på 30 procent.

Men eftersom även Spanien anser att inkomsten ska deklareras där, så har Spanien förtur till beskattningen eftersom bostaden är belägen i Spanien. Den spanska skatt som du har betalat har du tillgodo i den svenska deklarationen. Den dag du säljer din spanska bostad vill även svenska staten ha en kapitalvinstdeklaration (tidigare benämnd reavinstdeklaration) där du deklarerar den vinst eller förlust du har gjort. Deklarationen redovisas på blankett K5. En vinst beskattas med 22 procent i Sverige.

Eftersom bostaden är belägen i Spanien har Spanien förtur till beskattningen. Den spanska skatten vid avyttring av en fastighet uppgår till 19 procent. Den i Spanien erlagda skatten har du tillgodo i Sverige. Så i praktiken kan den svenska skatten uppgå till mellanskillnaden mellan 22 och 19 procent, alltså med tre procent.