Publicerad den

Uppskov med att betala reavinstskatt i Sverige genom att köpa fastighet i Spanien

Jag har i mitt arbete som fastighetsmäklare kommit i kontakt med många svenskar som inte känner till att det är fullt möjligt att skjuta upp kapitalvinstskatten (reavinsten) som uppstår vid en försäljning av en fastighet i Sverige om man köper en lägenhet, radhus eller villa på Costa del Sol. Detta är sedan lång tid tillbaka möjligt och låt oss därför titta närmare på vilka regler som gäller och vad man bör tänka på.

Hur länge har detta varit möjligt?

Reglerna som gjorde det möjligt att skjuta upp sin reavinstskatt när man sålde sin bostad i Sverige och flyttade till Spanien trädde i kraft 1 januari 2007. Dock gällde detta bara om man köpte en villa eller radhus. Lägenheter var inte inkluderade i dessa uppskovsregler. Detta hade att göra med tolkningen av bostadsrätter (som fanns i Sverige) och ägarlägenheter (som finns i Spanien) som ersättningsbostad. Ägarlägenheter med individuella lagfarter fanns inte i den svenska skattetolkningen. Efter mycket stark kritik slog Skatteverket fast i november 2007 att en ny tolkning av lagen om uppskov skulle gälla även för de svenskar som köper lägenhet i Spanien. Sedan 1 januari 2008 är nu även lägenheter i Spanien godkända som ersättningsbostad vid uppskov av vinsten. Detta gjorde stor skillnad för många svenskar med Spanienplaner eftersom lägenheter är det mest vanliga köpet för svenskar som köper och flyttar till Spanien.

Regler och förutsättningar för uppskovet

Vissa förutsättningar måste vara uppfyllda för att du ska kunna få uppskov om du säljer din bostad i Sverige med vinst och köper en ersättningsbostad på Costa del Sol.

  • Uppskovsbeloppet ska vara minst 50 000 kronor.
  • Bostaden du säljer ska vara en privat bostad eller en privat bostadsrätt som har varit din permanentbostad.
  • Du måste ha köpt en ny bostad av ett visst slag och bosatt dig i din nya bostad inom en viss tid. Bostaden ska ha förvärvats tidigast den 1 januari året innan försäljningsåret och senast den 31 december året efter försäljningsåret.
  • Begär du uppskov och köper ersättningsbostad i Spanien skall du bifoga köpekontrakt, eventuell lagfart och bosättningsintyg (residencia) i din ansökan.

Skatt på vinsten och uppskovet

Reglerna idag är att den som säljer sin bostad i Sverige med vinst ska deklarera försäljningen och betala skatt på 22 procent av vinstbeloppet. Om du har ett uppskovsbelopp ska du årligen betala en skatt på ca 0,5 procent av uppskovsbeloppet. Du ska betala skatt på uppskovsbeloppet i Sverige även om ersättningsbostaden finns i Spanien. Så har det varit fram till nu.

Uppskovsräntan slopas – vad innebär det?

Den 21 september 2020 lämnade regeringen budgetpropositionen för 2021 till riksdagen. Som väntat återfinns ett förslag om att slopa uppskovsräntan, vilket var en av punkterna i den så kallade januariöverenskommelsen. Förslaget innebär att uppskovsräntan ska slopas för såväl nya som redan existerande uppskov och att detta ska ske från och med inkomstår 2021.

Publicerad den

Kommer det i framtiden vara intressant att köpa en semesterbostad på Costa del Sol?

Den ekonomiska kriser 2007 – 2008 ledde till enorma förändringar vad gäller köp av bostäder i Spanien. Mäklarföretag gick omkull och nybyggnationen stannade av och många företag gick i konkurs. Men det som hände ändrade inte oss som människor. Det tror jag inte att Coronakrisen kommer att göra heller. Man skulle önska att de förändringar vi nu tvingas till skulle få oss att inse att vi kan ta det lite lugnare, att vi inte behöver köra på i 180 jämt.

Jag är helt övertygad om att Spanien i framtiden blir ett land som många människor från olika länder kommer att vilja återvända till och köpa bostad i. Av många anledningar. Spanien har under decennier varit det mest populära landet att resa till och tiotusentals familjer från hela världen har köpt sina fritidshus här. Över en miljon människor reste förra året från Sverige till Spanien vilket gör Spanien till svenskarnas favoritland nummer 1.

Olika experter inom fastighetssektorn har uttalat sig om hur framtiden kommer att se ut för bostadsmarknaden på Costa del Sol. Man tror på ett prisfall på cirka 10 % och att försäljningen kommer att minska med ungefär samma storlek.

Rekordstor efterfrågan av fastigheter från engelska kunder

Den engelska marknaden har alltid varit den viktigaste för mäklarkontoren på Costa del Sol. När den marknaden blomstrar så jublar mäklarna och när den går på lågvarv så lider alla. Under de senaste åren har engelska köpare blivit mindre och mindre sedan man bestämde sig för att lämna den Europeiska unionen. Osäkerheten om vad som kommer att ske och hur det påverkar ett fastighetsköp har gjort att den engelska marknaden närmast varit delvis paralyserad.

Nu har det plötsligt hänt saker! Under de senaste tre månaderna i rad har bostadssökningarna på den största engelska bostadsortalen Rightmove Overseas varit högre än förra året med i genomsnitt en ökning med 26% jämfört med föregående år för andra kvartalet 2020.

Söndagen den 28 juni genomfördes över 1 miljon fastighetssökningar på Rightmove Overseas för första gången någonsin – det är 73% högre än samma söndag förra året. Detta resulterade i det högsta antalet leads som skickades till utländska agenter och byggnadsföretag på en enda dag sedan början av 2019.

Sökningar efter fastigheter i Spanien ökade med 25% jämfört med juni förra året, medan Frankrike noterade en ökning med 32% från år till år. I Portugal var ökningen 24% och i Italien 17%.

Publicerad den

Hur Coronakrisen påverkar mäklarkontoren på Costa del Sol

Den 14 juli var det 4 månader sedan som regeringschefen Pedro Sánchez utlyste larmsituation i hela Spanien och satte hela Spanien i karantän. Det betydde att nästan hela företagsvärlden fick stänga sina lokaler och arbeta från sina hem. Vissa branscher hade svårare än andra som till exempel restauranger och detaljhandeln. En bransch som kunde fortsätta sin verksamhet utan större problem var just mäklarbranschen och framför allt de företag som hade sin marknad utanför Spanien. Anledningen var självklar. Kunderna fanns där och kunde kontaktas via telefon och mail och på det sättet inte finnas kvar som framtida affärsmöjligheter. Det stora problemet var dock att dom inte kunde komma till Spanien och se på objekten som dom var intresserade av. Det fanns inga flyg.

Problem uppstod dock om man inte hade en stark likviditet för att kunna fortsätta betala sina fasta kostnader trots att inga intäkter kom in i företagen. Resultatet blev att efter två till tre månaders karantän så orkade inte alla hålla ut och gick endera i konkurs eller bara stängde ner företaget.

Merparten av mäklarföretagen klarade sig dock genom krisen och väletablerade mäklarföretag med en stabil ekonomisk situation kommer förmodligen att kunna hantera den här nedgången och komma ur det hela med huvudet högt.

Frågan är nu hur marknaden kommer att reagera när den akuta krisen är över. Kommer det att finnas samma sug efter att köpa bostad i Spanien, eller kommer spekulanterna att vilja avvakta och sätta Drömmen om att leva och bo i Spanien på framtiden? En sak är ganska säker; antalet fastighetsaffärer på Costa del Sol under resten av 2020 kommer att gå ner dramatiskt.

Läs mer om att köpa bostad i Spanien.

Publicerad den

Coronakrisen har nu börjat märkas på priserna för den spanska fastighetsmarknaden

Funderar du på att köpa bostad i Spanien? Det har spekulerats mycket inom mäklarbranschen på Costa del Sol hur pandemin kommer att påverka prisutvecklingen för fastigheter som är till salu. Att det kommer att märkas har nog alla varit överens om, men frågan om hur mycket har varit obesvarad. Nu kommer den första indikationen på prisförändringar på marknaden. Spaniens största fastighetsportal, Idealista.com, har nu publicerat prisförändringarna under den andra kvartalet, mellan 1 april – 1 juli. 

Priset på begagnade bostäder till salu faller med 6,1% under den tiden och det är den största nedgången historiskt för bostäder som publiceras på Idealista. Det är en stor ökning jämfört med första kvartalet 2020 då prissänkningen var endast 0,3%. Men då hade inte Corona krisen startat.

Fernando Encinar på Idealista säger: ”Även om det fortfarande är för tidigt att veta med säkerhet hur coronaviruskrisen har påverkat fastighetsmarknaden så visar rapporten för andra kvartalet på nationell nivå det största registrerade prisfallet sedan vi startade.” Han fortsätter: “Det är möjligt att vi kommer att återvända till en normal nivå, precis som i den tidigare krisen 2008. Då tog det sex år fram till 2014 innan priserna slutade falla. Denna återhämtning kommer dock att ske, precis som då, tidsmässigt olika beroende på var i Spanien fastigheten ligger. Den snabbaste återhämtningen kommer sannolikt att ske i områden där efterfrågan är stark och där investeringsviljan och sysselsättningsgraden är hög”, avslutar Fernando Encinar. 

Enligt min egen uppfattning kommer Madrid, Barcelona, Costa del Sol och Costa Blanca vara områden där prisfallet kan bli mindre än på andra platser i Spanien och där man också kan nå en snabbare återhämtning än i den tidigare krisen. I vilket fall som helst så kommer vi inte förrän efter sommaren att kunna se om den trend vi ser nu kommer att fortsätta.

Publicerad den

Mäklarkontoren öppnas åter på Costa del Sol

Mäklarkontoren på Costa del Sol Real har från den 18 maj kunnat öppna sina kontor igen efter att ha varit nedstängda under flera månader. Dock med bibehållna regler för tillräckligt avstånd mellan besökare och personalen samt att upprätthålla en god hygien.

Den andra goda nyheten är att den spanska regeringen bestämde lördagen den 23 maj att från den 1 juli öppna upp igen för utlänningar att resa in i Spanien. Det betyder att du som drömmer om att köpa ett boende på Costa del Sol kan börja planera när du vill komma ner och titta på intressanta objekt.

Låt mig i denna artikel ge mina personliga synpunkter på olika förändringar för mäklarbranschen efter Corona.

Hur kommer priserna att påverkas?

Ingen vet ännu vad svaret är. Man kan gå tillbaka till finanskrisen som började 2007 och jämföra med hur priserna under åren 2007 – 2015 på många objekt gick ner mellan 30 – 50 % beroende på fastighetens belägenhet. Om marknaden går ner vad gäller antalet presumtiva köpare så kommer detta självklart att påverka priset. Det handlar helt enkelt om tillgång och efterfrågan. Vi vet att det finns över 30 000 objekt till salu på Costa del Sol. Från Nerja i öster till Estepona i väster. Priserna har dessutom varit mycket höga, kanske till och med för höga, och det kommer med stor sannolikhet att ske prisreduceringar på många objekt. För de som ”måste” sälja är en prissänkning den bästa åtgärden för att snabbt bli av med sin fastighet. De som inte har bråttom att sälja och kan vänta kommer säkert inte att göra några större prisändringar.

Kommer det finnas tillräckligt med kunder i framtiden?

Här finns det nästan lika många teorier som det finns mäklare!
Kommer det att finnas samma sug efter objekt i Spanien eller kommer spekulanterna att vilja avvakta och sätta drömmen om en bostad på Costa del Sol på framtiden? Antalet köpsugna kunder kommer säkerligen att minska i den närmaste framtiden beroende på flera olika saker. Mindre antal flygavgångar till Malaga är en anledning. En osäkerhet om hur deras ekonomiska situation kommer att bli framöver är en annan anledning. Oro över att resa till ett annat land och riskera att bli smittat där kan för vissa vara ett skäl att avvakta. Detta är dock, enligt min uppfattning, inte en anledning till att försäljningar kommer att upphöra. Vi har 320 soldagar om året, fantastiska stränder och mängder av intressanta bostäder att erbjuda och det kommer alltid att finnas köpare för det.

Mäklarbranschens framtid

En sak är ganska säker; antalet fastighetsaffärer på Costa del Sol under resten av 2020 kommer att gå ner betydligt. Många mäklarkontor kommer inte att klara sig igenom krisen och resultatet blir sannolikt att många kommer endera att gå i konkurs eller stänga ner kontoret på grund av bristande intäkter. Vi kommer ihåg vad som hände efter finanskrisen 2007 – 2008. Hundratals, ja kanske till och med tusentals, mäklarföretag runt om i Spanien gick endera i konkurs eller lades ned. Enligt min uppfattning behövs också en sanering av mäklarbranschen på Costa del Sol. Det finns idag alldeles för många små mäklarföretag som inte kan erbjuda en professionell service till sina kunder och i vissa fall inte ens har ett riktigt kontor. Många av dom kommer att försvinna och det är bra för branschen där de väletablerade företagen kommer att överleva och stå som vinnare i framtiden.